Aan de vooravond van het aantreden van het nieuwe kabinet zijn de verwachtingen over krachtig en stimulerend volkshuisvestingsbeleid niet heel hoog gespannen. Een serieus knelpunt in de (voor)financiering van seriematige woningbouw. Daar zou een plan voor moeten komen.

We moeten het méér over geld hebben. Niet over of houtbouw misschien een tikje duurder is of juist niet dan ‘gewone’ bouw, maar over serieuze geldzaken. Wie een houten gebouw wil realiseren in Nederland loopt sowieso tegen financieringsuitdagingen op. Want banken vinden houtbouw vaak nog best wel spannend, zeker bij wat meer uitdagende projecten. Niet zelden is er flink veel privaat kapitaal nodig om uiteindelijk de gewone financiers tot meefinancieren te bewegen.
En bouw je flexgebouwen dan is dat helemaal een uitdaging, want wie garandeert de geldschieter dat hij een goede return on investment krijgt? Je krijgt zo’n investering immers niet binnen 15 jaar afgeschreven, hoe moet je de rest van de looptijd op je balans boeken? Gelukkig wordt op dit gebied wel het een en ander ontwikkeld.

Niet geplaatst is niet geleverd

Maar extreem frustrerend is de financiering van bouwprojecten met industrieel geproduceerde woningen. Er zijn nu al meerdere geweldige initiatieven omgevallen om die reden. Huizenfabrieken die de wereldpers haalden, maar inmiddels noodgedwongen zijn opgedoekt. Bijna alle seriematige houtbouwers die ik spreek zitten met hetzelfde probleem: huizen die al besteld zijn, gemaakt worden en dan opeens niet geplaatst kunnen worden. Wegens vergunningengedoe of vertraging van beloofde infrastructuur. En niet gebouwd is, traditioneel geredeneerd, niet geleverd. En dus wordt er niet betaald. Die huizen zijn dan dus al klaar, in principe verkocht, alle kosten voor de productie zijn gemaakt, maar ze worden niet verkocht.
Dat is natuurlijk een vreemde constructie, je zou als fabrikant het belangrijkste deel van de koopsom of tenminste de materiaalkosten bij gereedkomen van de module moeten krijgen, ongeacht het plaatsmoment. Maar welke projectontwikkelaar of bank begint daar aan? Ze kijken wel uit, precies vanwege die kans op vertraging. En dus ligt er een onevenredig hoog risico bij de huizenfabrikant, zeker omdat die, om zijn machines te kunnen afschrijven en zijn mensen te kunnen betalen, moet blijven produceren.

Naar de dubbele cijfers

Er zijn ook seriematige huizenbouwers die het bouwen outsourcen, de modules en elementen laten produceren door timmerfabrikanten die daarnaast ook ander werk hebben. Zo produceer je alleen wat je werkelijk kunt afzetten. Dat lijkt slim, maar biedt niet de oplossing die we allemaal voor ons zien: een veel groter aandeel biobased gebouwen in de totale nieuwbouw in ons land. Ligt die nu op zo’n 8 procent (wat al een enorme stijging is ten opzichte van een paar jaar geleden), om echt impact te hebben moet dat naar de dubbele cijfers gaan. En dan heb je dus juist van die grote fabrieken met continue productie en een output van honderden woningen per jaar nodig.

Hugo de Jonge begreep het

De oplossing? Risicospreiding in de voorfinanciering. En willen de traditionele financiers dat risico niet dragen, dan zal de overheid moeten inspringen. Daar is namelijk de overheid voor: marktproblemen oplossen die niet door marktwerking vanzelf goed komen. Wat dat betreft zat de vorige minister van Volkshuisvesting op een goed spoor: hij liet de overheid 1000 flexwoningen direct inkopen. Helaas niet allemaal houten woningen, maar wel veel. Er is wel geschamperd over dat het lang geduurd heeft voordat die woningen ook daadwerkelijk een plek vonden. MAAR DAT WAS NU JUIST HET PUNT. Uiteindelijk, begrijp ik, zijn al die woningen wel degelijk gemaakt, geleverd én geplaatst. Overigens kwam er onder De Jonges leiding ook een fonds om de financiële gevolgen van het verplaatsen van flexwoningen te compenseren.
Iets vergelijkbaars is denkbaar bij de permanente seriematige woningproductie. Het hoeft de overheid en dus jou en mij niet eens (veel) geld te kosten, het gaat immers om bestelde woningen, waarvoor dus in principe plek is, maar die alleen even een tijdje in de wacht staan. Indien de nieuwe regering dan óók werk maakt van het uitbreiden van het elektriciteitsnet en het verkorten van bezwaarprocedures, plannen die ze meenemen uit het dubbeldemissionaire kabinet, dan maakt het dit nu wezenlijk noodzakelijke fonds al snel overbodig.